Perfectionnement aux techniques du crédit-bail immobilier

Le programme de la formation

Le crédit-bail immobilier a été créé afin de pouvoir financer l'achat ou la construction d'un bâtiment à usage professionnel. Au travers des différents régimes applicables, ce type d’opération présente des avantages fiscaux non négligeables dont il convient de cerner les contours en maîtrisant concrètement les dispositifs qui régissent les différentes parties en présence.

Le cadre juridique du crédit-bail immobilier

Les clauses essentielles du contrat
Détermination de la durée du contrat et du montant des redevances
Régime des financements complémentaires décidés en cours de contrat
Titre exécutoire
Exercice : Appréhender les clauses essentielles d’un contrat de crédit-bail sur modèle

Aspects fiscaux : l'économie du système

Situation fiscale du crédit-bailleur :

• Régime de l'acquisition et de la cession de l'immeuble au regard de la TVA et des droits d'enregistrement
• Détermination du résultat imposable: imposition des loyers et pré-loyers, traitement des subventions, déduction des amortissements, constitution de provisions...

Points détaillés

• L’amortissement de l’immeuble
• La provision spéciale
• Les produits imposables

Exercice : Détermination du montant de la provision déductible
Situation fiscale du crédit-preneur :

• Conditions et modalités de déduction des redevances et pré-loyers, limitations légales aux déductions 

Points détaillés

• La problématique financière
• La situation fiscale du crédit-preneur
• Les règles de déductibilité des loyers

Exercice : Détermination du montant des loyers déductibles (cas général et cas des bureaux en Île-de-France)

Conséquences fiscales de la détention de l'immeuble : régime des frais d'entretien et de réparation

Intérêt du financement en crédit-bail par rapport au financement direct : tableau comparatif

Incidence en matière de contribution économique territoriale

Cas particulier des opérations réalisées par les collectivités locales

Règles spécifiques liées aux zones d'aménagement du territoire ; la situation particulière des immeubles de bureaux en Île-de-France

Conséquences des cessions de contrat

Détermination de la plus-value imposable

Levée de l'option

Réintégrations à opérer sur le résultat imposable : calcul fondé sur la méthode par composants ; incidence de la localisation de l'immeuble
Calcul des droits d'enregistrement

Cession ultérieure d'un immeuble acquis par voie de crédit-bail

Exercice : Calcul de la plus-value imposable en cas de cession d'un bien acquis en crédit-bail et retraitements à opérer pour la détermination du résultat imposable

Cas particuliers : SCI, bail à construction

Opérations réalisées par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières
Exercice : Traitement fiscal des opérations dans le cas d'une sous-location par une SCI d'un immeuble pris en crédit-bail
Opérations reposant sur la conclusion d'un bail à construction : conditions d'application du régime fiscal du crédit-bail immobilier

Comparatif crédit / CBI pour une entreprise à l’IS

Exemple comparatif chiffré

Les principaux cas particuliers

Le traitement des subventions

• Situation du crédit-preneur
• Situation du crédit-bailleur
• Subvention accordée au travers du terrain

Les contrats en régime SICOMI

• Le régime spécifique de la SICOMI
• Limites et contraintes du régime

Les opérations réalisées dans le cadre de SCI

Le régime applicable en cours de contrat

Le régime applicable lors de la levée d’option

Comparatif crédit / CBI pour une SCI non assujettie à l’IS / assujettie à l’IS

Les modalités d’application des droits d’enregistrement

Les droits et la TPF

L’option TVA : intérêt d’opter pour la TVA sur les loyers

Le lease-back : intérêt de l’opération

Le régime privilégié

Les montages aves SCI patrimoniales